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Rede de coworking WeWork é a terceira startup mais valiosa dos EUA

Jamel Toppin

Adam Neumann e Miguel McKelvey, cofundadores da WeWork: infância em lados opostos do mundo (Jamel Toppin)

Adam Neumann, o frenético cofundador e CEO da WeWork, andava para lá e para cá em seu escritório no bairro de Chelsea, em Nova York, ignorando o saco de pancada, a bicicleta ergométrica e o bar generosamente abastecido, em prol de algo mais urgente: o relógio. O chefão da SoftBank, Masayoshi Son – homem mais rico do Japão e um dos grandes investidores do mundo –, tinha prometido ao ex-oficial da marinha israelense de 38 anos duas horas de seu tempo para um passeio pela sede da empresa que está inovando o coworking. E ele estava uma hora e meia atrasado.

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“O Masa chega, olha o relógio de pulso e me diz: ‘Sinto muito, mas só tenho 12 minutos’”, diz Neumann. Depois de uma volta de exatamente 12 minutos, Son disse que precisava ir embora. Mas ofereceu a Neumann a oportunidade de acompanhá-lo em seu carro. Neumann agarrou seu material de vendas e pegou uma carona que viria a render US$ 20 bilhões.

Son disse a Neumann para deixar sua apresentação de lado, pegou um iPad e começou a traçar o esboço de um investimento. “Achei que a avaliação estava alta demais para uma empresa daquele tamanho e que alguém conseguiria copiá-la facilmente”, relata Son a FORBES. “Mas ninguém conseguiu. A ideia era fácil de discutir, mas difícil de executar. Adam mostrou ser capaz de fazer o que diz.”

No fim da carona, Son assinou o esboço do iPad, traçou uma linha ao lado e deu a caneta a Neumann. “Ainda hoje, fico arrepiado só de pensar naquilo”, diz Neumann. “Meia hora depois, ele me manda isto por e-mail.” Neumann acessa em seu iPhone uma foto do contrato “de guardanapo” digital – um emaranhado de linhas esquematizando uma parceria global, com a assinatura garranchada de Neumann e, ao lado, a de Masa.

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Escritório da WeWork em Xangai: presença em 16 países (Divulgação)

Depois de passar pelos advogados, a proposta virou um acordo de duas partes: a SoftBank investiria US$ 3 bilhões diretamente na WeWork (US$ 1,3 bilhão por meio de uma oferta de compra de ações em poder dos funcionários e US$ 1,7 bilhão em novas ações). Um valor separado de US$ 1,4 bilhão seria dividido entre três entidades novas, destinadas a expandir a WeWork na Ásia: WeWork Japan, WeWork Pacific, WeWork China. A equipe de Neumann montaria e administraria os escritórios, enquanto a SoftBank trataria dos relacionamentos locais. Avaliação: US$ 20 bilhões. A WeWork, que combina imóveis, hospitalidade e tecnologia, valia o mesmo que a operadora de hotéis Hilton Worldwide e mais do que a Boston Properties, gigante dos imóveis comerciais.

A receita deve chegar a US$ 1,3 bilhões em 2017

No fechamento do negócio, em Tóquio, em março de 2017, Neumann estava acompanhado de seu cofundador, o também bilionário Miguel McKelvey, de 43 anos, um musculoso ex-jogador de basquete da Universidade de Oregon. “Masa vira para mim e pergunta: ‘Numa luta, quem vence – o inteligente ou o louco?’”, conta Neumann. “Eu respondo: ‘O louco’. Ele me olha e diz: ‘Você está certo, mas você e o Miguel não são loucos o suficiente’.”

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O mais louco de todos parece ser Son, quando você tenta imaginar exatamente o que ele está avaliando em US$ 20 bilhões – cifra superada somente pelo Uber e pelo Airbnb entre as startups norte-americanas. É uma empresa de escritórios… que não é dona de nenhum escritório. Como o Uber e o Airbnb, a WeWork é basicamente uma intermediária que aluga espaço de outras pessoas por atacado e cobra mais caro pelo design bacana, pelos aluguéis flexíveis e pelos serviços inclusos.

O valor agregado da WeWork é a cultura do escritório – numa escala enorme. A empresa começou com um espaço em Nova York em 2010 e já tem 163 espalhados por 52 cidades. Seus mais de 2.900 funcionários gerenciam 900 mil metros quadrados para 150 mil membros que pagam desde US$ 220 ao mês pelo uso de uma área comum até US$ 22 mil por um escritório para 50 pessoas.

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Escritório da WeWork em Nova York (Divulgação)

“Ninguém está investindo numa empresa de coworking que vale US$ 20 bilhões. Isso não existe”, diz Neumann. “Nossa avaliação e nosso tamanho hoje se baseiam muito mais na nossa energia e espiritualidade do que num múltiplo da receita.” Sobre isso, não há sombra de dúvida: a empresa está a caminho de obter receitas calculadas em US$ 1,3 bilhão em 2017, o que proporciona a ela um índice preço/vendas superior ao que uma empresa convencional em expansão poderia alcançar como múltiplo do fluxo de caixa.

No entanto, esse ágio da “energia e espiritualidade” parece alto, qualquer que seja a maneira de medi-lo. A avaliação de US$ 20 bilhões de Son corresponde a US$ 133.333 por membro, cada um dos quais gerando US$ 8 mil por ano, em média. Por ela, cada metro quadrado que a empresa aluga vale US$ 21.500, em comparação, digamos, com US$ 3.500 para comprar um imóvel de primeira linha num polo tecnológico como Austin.

Mesmo antes de Son aparecer, empresas como Benchmark, Fidelity, Goldman Sachs e JPMorgan tinham investido US$ 1,55 bilhão na WeWork com base na ideia de que as medidas tradicionais não refletem o modelo disruptivo dela. “Eles criam um ambiente vibrante e divertido e o enchem de pessoas animadas para energizar a experiência de trabalho”, diz Bruce Dunlevie, da Benchmark.

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Mas atender startups não leva ninguém muito longe. A aposta deles – e em especial a de Son – é que a WeWork pode mudar a maneira como todo mundo utiliza um escritório. Nos últimos anos, a WeWork fechou contrato com companhias como GM, GE, Samsung, Salesforce, Bank of America e Bacardi. Este ano, ela alocou um prédio inteiro para a IBM, e agora as grandes empresas geram 30% do faturamento mensal. Para as empresas em crescimento, a WeWork oferece uma maneira de entrar em novas cidades sem o inconveniente de caçar imóveis, negociar contratos, estruturar o espaço e contratar fornecedores.

Neumann e McKelvey cresceram em extremos opostos do mundo. Neumann nasceu em Israel, filho de um casal de médicos que se divorciou quando ele era jovem. Morou em 13 lugares nos primeiros 22 anos de vida, inclusive um período num kibutz do qual a mãe era a médica. Disléxico, Neumann só aprendeu a ler e escrever na 3ª série, mas mesmo assim conseguiu entrar no programa de oficiais de elite da marinha israelense. Depois de servir, mudou-se para Nova York.

McKelvey, por sua vez, foi criado em Eugene, Oregon, num coletivo de mães solteiras ativistas que valorizavam mais as causas do que o dinheiro. Foi uma infância com mudanças frequentes de endereço e cestas básicas do governo.

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Escritório da WeWork em São Paulo (Avenida Juscelino Kubitschek) (Divulgação)

Estudante superdotado, McKelvey jogou basquete no Colorado College antes de se transferir para a Universidade de Oregon, onde conciliava os esportes de alto nível com o curso de arquitetura.

Os dois se conheceram em Nova York através de um amigo em comum e logo se entrosaram por causa das semelhanças na criação e na tendência à competitividade. Neumann tinha aberto uma empresa de roupas para bebês e sublocava parte de seu espaço para obter renda. McKelvey era arquiteto e Neumann descreveu, empolgado, o plano de alugarem um espaço barato que eles poderiam dividir e locar como escritórios por um valor mais alto.

Neumann convenceu seu senhorio, Joshua Guttman, a lhe alugar um andar no Brooklyn, e eles lançaram o Green Desk, um espaço de coworking ecológico. Foi um sucesso. Neumann e McKelvey queriam expandir para Manhattan. Guttman, por sua vez, queria preencher espaços vagos em seus prédios no Brooklyn. A dupla vendeu sua participação a ele por US$ 3 milhões e apostou esses ganhos numa jogada de coworking em Manhattan com base nas lições aprendidas no kibutz e no coletivo. A cultura se mesclava ao ramo imobiliário. Isso foi em 2010. Sete anos depois, a participação dos dois na WeWork vale, em conjunto, US$ 4,3 bilhões.

 

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